رشت امروز |"سید بنیامین حسینی" ردیس اتحادیه صنف مشاورین املاک شهرستان رشت می گوید :در حال حاضر حتی برای ثبت قرارداد اجاره در سامانه کاتب نیز مشاورین املاک ناچارند قرارداد را در قالب پیشنویس ثبت کرده و سپس طرفین برای تأیید نهایی به دفترخانه مراجعه کنند، در حالیکه مطابق قانون، مشاورین املاک مجاز به ثبت قراردادهای اجاره کمتر از دو سال هستند و نیازی به مراجعه به دفترخانه وجود ندارد.
علاوه بر این، قطعیهای مکرر سامانههای «کاتب» و «خودنویس» روند ثبت معاملات را با مشکل مواجه کرده و باعث نارضایتی عمومی شده است.
به گزارش پایگاه اقتصادی رشت امروز به نقل از ماهنامه اقتصادی زمان ما ؛ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به صراحت مشخص کرده که اسناد به صورت الکترونیک ثبت شود. بر این اساس سازمان ثبت مکلف شد سامانهای ایجاد کند که بنگاهها و مشاوران املاک به آن مرتبط شوند و قراردادهای خود را در آن ثبت کنند.
در ماده ۱۸ قانون رشد تولید مسکن قرار بر این شد که سامانه املاک و مستغلات از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی منتقل شود، قرار نبود سامانه جدیدی به این عنوان راهاندازی شود، اما متأسفانه این اتفاق افتاد. این قانون از سال ۱۴۰۰ بدون دفاع، بدون حضور مشاوران املاک، صنف و اتاق اصناف در حال به کارگیری است؛ قطعا این قانون نیاز به اصلاح دارد و باید بازنگری و مشکلات و معضلاتش رفع شود.
اما در هفته های اخیر ، بزرگترین چالشی که دفاتر املاک با آن روبهرو هستند، یک سامانه نوظهور بهنام «خودنویس» است؛ افراد میتوانند وارد این برنامه شده و به ظاهر کد رهگیری رایگان دریافت کنند.
سامانه ای با قطعی های پیوسته و دارای سامانه ای پشتیبان و به ظاهر پاسخگو اما عملا در هر زمان برای اتصال پاسخگو آنچنان زمان بر می شود که در پاره ای از مواقع یک سوی طناب متعاملین را پاره می نماید و مشاورین املاک را سردرگم و مضطرب می کند.
در این رابطه مشاورین املاک خواهان پاسخگویی مسوولین از راه اندازی سامانه خودنویس شدند. آنان این سامانه را که دارای اختلال و از سویی دسترسی برای عموم و خصوصا کافی نت ها را باز گداشته است به نوعی تهدیدی برای مشاورین املاک و نادیده گرفتن امنیت در معاملات دانستند.
بازار مسکن یکی از مهمترین بخشهای اقتصاد هر کشور است که تأثیر زیادی بر اقتصاد کلان دارد. در این بازار، خرید و فروش ملکها انجام میشود و قیمتها تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله عرضه و تقاضا، نرخ بهره، رشد اقتصادی و سیاستهای دولتی قرار دارند. خرید و فروش یا اجاره ملک، گامی بزرگ در زندگی هر فرد محسوب میشود. این فرآیند پیچیده، با چالشها و ظرافتهای بسیاری همراه است که نیازمند آگاهی و دقت کافی از سوی طرفین معامله است.
ایجاد دو سامانه برای ثبت قراردادهای اجاره و خرید و فروش مسکن به صورت موازی باعث شده تا بعضا مردم دچار سردرگمی شوند. وزارت راه و شهرسازی از سال گذشته سامانه «خودنویس» را ایجاد کرده که تمامی افراد می توانند در آن قرارداد ثبت کنند.
از سویی علت ثبت تعداد بالای قرارداد در سامانه خودنویس آن است که دلالان سرپایی، افراد فاقد مجوز املاک و تمامی افرادی که احراز هویت آنها دچار اشکالاتی است امکان ثبت قرارداد در سامانه مذکور را دارند. افرادی با کمترین دانش حقوقی میتوانند وارد سامانه خودنویس شوند و قرارداد خود را ثبت کنند. صاحبان کافینت که قراردادها در سامانه خودنویس ثبت میکنند مرجع رسمی برای بازار مسکن محسوب نمیشوند و تعهدی را بر عهده نمیگیرند.
از طرف دیگر سازمان ثبت با همکاری اتحادیه املاک در راستای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سامانه «کاتب» را ایجاد کردند که صرفا مشاوران املاک اجازه ثبت قرارداد در آن را دارند.
**** **** **** **** **** ****
برای بررسی بیشتر از مشکلات و دغدغه ای فراگیر که این روزها رسته شغلی مشاورین املاک را فراگرفته و تهدیدی جدی برای کسب و کار افرادی که دارای تجربه و دانش کافی برای انعقاد معاملات حقوقی را به صورت کیفی دارند و تصمیمات هیجانی این بار این شغل را در تله خود قرار داده است با "سید بنیامین حسینی "رییس اتحادیه مشاورین املاک شهرستان رشت در ماهنامه اقتصادی زمان ما گفتگو شد . او در گفتگو با سعید سیمیاری خبرنگار اقتصادی زمان ما تاکید دارد : مشاورین املاک با مشکلات سامانه کاتب و خودنویس مواجهاند: اختلالات در سامانههای ثبت قرارداد، تهدیدی جدی برای شغل و معیشت آنان است.
آقای حسینی در ابتدا اشاره ای به ماهیت حقوقی مشاورین املاک داشته باشید این صنف در دو دهه اخیر با کنترل و نظارت بیشتری از سوی دولت ها روبرو بود که تدریجا بسیاری از خلاهای قانونی فعالیت آنان خصوصا نزدیک به دو دهه اخیر کم رنگ تر شده بود ؟
دقیقا همین اتفاق به تدریج رخ داد ؛ مشاورین املاک از سال ۱۳۸۷ با تصویب هیئت وزیران و با هدف ساماندهی بازار زمین و مسکن و جلوگیری از فعالیتهای غیرمجاز، سامانه املاک و مستغلات کشور (ایران املاک) را برای ثبت و دریافت کد رهگیری راهاندازی کردند. در این سامانه، هولوگرامهای مخصوص با شماره سریال منحصربهفرد به نام هر مشاور املاک ثبت میشد و امکان استفاده از آن فقط برای همان شخص وجود داشت. بدین ترتیب، کلیه قراردادها از جمله مبایعهنامه، اجارهنامه و سایر قراردادها ، بهصورت قانونی و قابل رهگیری ثبت میگردید.
اما در اواخر سال 1402 وزارت راه و شهرسازی ابتدا ثبت اجارهنامهها و سپس از سال 1403 مبایعهنامهها را از سامانه ایران املاک حذف و سامانه جدیدی با نام «خودنویس» را برای ثبت قراردادها معرفی کرد.
سامانهای که به اذعان همکاران و مشاهدات مصداقی متأسفانه با قطعیهای مکرر، عدم پایداری در دسترسی و ناهماهنگی با سامانههای مرتبط از جمله سامانه اسکان، استعلام قوه قضائیه، ثبت اسناد و سامانه نوین اصناف مواجه است.
این مشکلات باعث شده مشاورین املاک در انجام وظایف قانونی خود با چالشهای جدی روبرو شوند و این امر ضمن تأثیر منفی بر معیشت آنان، موجب سردرگمی و نارضایتی شهروندان نیز شده است.
یعنی قانون" الزم ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول" از همین سال (1403 ) اجرایی شد ؟
در سال ۱۴۰۳ و پس از تأکید مقام معظم رهبری بر ضرورت ساماندهی معاملات مسکن، قانون «الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به تصویب رسید. این قانون با هدف ایجاد نظم، شفافیت و ثبت معاملات در بستر سامانهای واحد تدوین شد و امیدهای بسیاری را در بین فعالان صنف املاک ایجاد کرد.
در همین راستا، مشاورین املاک سراسر کشور با انگیزه مضاعف نسبت به دریافت پروانههای تخصصی و گذراندن دورههای آموزشی اقدام کردند تا از ظرفیتهای سامانه «کاتب» که توسط سازمان ثبت اسناد کشور راهاندازی شده بود، بهرهمند شوند.
در شهرستان رشت نیز بیش از ۹۹ درصد مشاورین املاک بهصورت هماهنگ به سامانه کاتب متصل شده و نسبت به ثبت کلیه قراردادهای خرید، فروش و اجاره با اخذ کد رهگیری اقدام کردند.
تا پیش از تغییرات اخیر، امکان ثبت تمامی انواع اسناد از جمله دفترچهای، تکبرگ قدیمی، دارای کد یکتا و حتی فاقد سند رسمی در سامانه کاتب وجود داشت؛ اما در ماههای اخیر، بدون اطلاعرسانی قبلی، بخش بزرگی از این قابلیتها حذف شد. و حتی امکان ثبت اسناد تکبرگ قدیمی «خارج از الزام» برداشته شد که این امر باعث ایجاد اختلال و سردرگمی در فرایند انجام معاملات گردیده است.
ثبت معاملات سامانه های "کاتب" و "خودنویس" مشکلاتی را پیش روی مردم قرار داده است این اختلالات از قطعی مکرر سامانه تا خلاء های اجرایی دیگر این صنف را با چه چالشی روبرو کرده است ؛ آیا شما راهکارهایی پیشنهاد دارید ؟
در حال حاضر حتی برای ثبت قرارداد اجاره در سامانه کاتب نیز مشاورین املاک ناچارند قرارداد را در قالب پیشنویس ثبت کرده و سپس طرفین برای تأیید نهایی به دفترخانه مراجعه کنند، در حالیکه مطابق قانون، مشاورین املاک مجاز به ثبت قراردادهای اجاره کمتر از دو سال هستند و نیازی به مراجعه به دفترخانه وجود ندارد.
علاوه بر این، قطعیهای مکرر سامانههای «کاتب» و «خودنویس» روند ثبت معاملات را با مشکل مواجه کرده و باعث نارضایتی عمومی شده است.
در سامانههای کاتب و خودنویس ، اتحادیه مشاورین املاک نیز برخلاف گذشته (در سامانه ایران املاک) دسترسی مدیریتی برای نظارت، پاسخگویی به اعضا و همکاری با نهادهای نظارتی محترم همچون قوه قضائیه، سازمان صمت، نیروی انتظامی و اداره اماکن را ندارد. این امر موجب دشواری در رسیدگی به مشکلات صنفی و کندی در تعامل با دستگاههای ذیربط شده است.
از دیگر مشکلات، الزام طرفین قرارداد به ضبط صوت و تصویر از قرائت جملات قرارداد با تلفن همراه است که برای بسیاری از شهروندان، بهویژه افراد مسن، دشوار است و در روند انجام معاملات اختلال ایجاد میکند. در حالی که میتوان با تجهیز دفاتر مشاورین املاک به دستگاه اثرانگشت الکترونیکی (مشابه دفاتر اسناد رسمی)، این مشکل را به سادگی برطرف کرد.
همچنین پشتیبانی سامانهها به صورت تماموقت فعال نیست. سامانه کاتب تنها تا ساعات اداری و سامانه خودنویس تا ساعت ۱۸ پاسخگو هستند، در حالی که بخش عمدهای از قراردادها در ساعات بعدازظهر و شب تنظیم میشود و همین امر موجب سردرگمی مشاورین و شهروندان میگردد.
در استان گیلان نیز که بخش زیادی از املاک بهصورت نسقی هستند، حذف امکان ثبت این املاک در سامانه کاتب مشکلات جدی برای مردم و مشاورین املاک ایجاد کرده است. در سامانه خودنویس، ثبت فقط برای املاکی که دارای کدپستی و شناسه قبض برق هستند ممکن است، در حالی که بسیاری از اراضی از جمله شالیزارها فاقد این مواردند.
یکی دیگر از چالشهای عمده، الزام ثبتنام طرفین و شاهدان قرارداد در سامانه املاک و اسکان است. از آنجا که بسیاری از مردم در این سامانه ثبتنام نکردهاند، مشاورین ناچارند فرایند ثبت اطلاعات را برای هر فرد به صورت جداگانه انجام دهند.
این کار، زمانبر و دشوار بوده و گاهی به دلیل عدم ارتباط صحیح بین سامانهها، اطلاعات ثبتشده در سامانه اسکان در سامانه خودنویس نمایش داده نمیشود و همین موضوع مانع از ثبت قرارداد برای طرفین معامله شده و موجب بلاتکلیفی شهروندان و ایجاد اختلال در روند معاملات میگردد.
با توجه به شرایط دشواری که برای مشاورین املاک و شهروندان محترم در فرآیند ثبت قراردادها بهوجود آمده است، ضروری و تحت استدعاست که وزارت محترم راه و شهرسازی و سازمان محترم ثبت اسناد و املاک کشور با بازنگری در نحوه عملکرد سامانههای «کاتب» و «خودنویس»، نسبت به تسهیل فرآیندها، تقویت پشتیبانی فنی و ایجاد دسترسی مناسب برای اتحادیههای صنفی اقدام نمایند.
به نظر شما که تعداد کثیری از واحادها تحت پوشش این اتحادیه فعالیت دارند و بخشی از فعالیت های اقتصادی در قلب این اتحادیه نهفته است استمرار این رویه موجب آسیب جدی به این رسته شغلی و اشتغال پایدار در آن نخواهد بود ؟
تداوم مشکلات موجود نهتنها تأثیر منفی بر معیشت مشاورین املاک خواهد داشت، بلکه موجب نارضایتی و سردرگمی شهروندان در روند انجام معاملات رسمی میگردد.
آقای حسینی بپردازیم به رکود بازار مسکن و تأثیر آن بر مشاوران املاک ؛ سایه رکود و این بار تصمیمات این چنینی چه آینده ای را برای مشاورین املاک متصور خواهد کرد ؟
بازار مسکن از زمان آغاز بحران کرونا در رکود قرار دارد و قیمت ملک نیز به قدری افزایش یافته که خرید مسکن برای متقاضیان مصرفی تقریباً غیرممکن شده است. همین امر باعث کاهش شدید منابع درآمدی مشاوران املاک و تحت تأثیر قرار گرفتن وضعیت معیشتی آنها شده است. در نتیجه، بسیاری از مشاوران املاک در شهرستانها به دلیل کاهش معاملات و زیانهای مالی، یا شغل خود را تغییر دادهاند یا پروانههای خود را ابطال کردهاند.
بر اساس آمار موجود، در سالهای گذشته ، بیش از هزار واحد صنفی در شهرستان رشت پروانه فعالیت خود را ابطال کردهاند و پیشبینی میشود این روند در سال جاری نیز ادامه یابد. بنابراین، با توجه به میزان اشتغالزایی و اهمیت این صنف در بازار مسکن، نیاز است که تدابیر مؤثری برای حمایت از این بخش و جلوگیری از بیکاری فعالان این حوزه اتخاذ شود
اخیرا نرخ حق الزحمه مشاوران املاک و ضریب منطقهای مالیات های مستقیم بر اساس ازش منطقه ای اعلام شده این دستورالعمل که حق الزحمه مشاورین املاک را تعیین می کند هم اکنون به مشاورین املاک اغلام شده است ؟
در تبصره یک ماده ۳ آییننامه، حقالزحمه مشاورین املاک بر اساس «ارزش معاملاتی منطقهای موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم» تعیین شده است
طبق ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم، تعیین ارزش منطقهای بر عهده کمیسیون تقویم املاک سازمان امور مالیاتی است و برای هر ملک، در هر شهر و خیابان، باید با توجه به موقعیت و امکانات آن قیمتگذاری شود. این امر نیازمند راهاندازی سامانه یا اپلیکیشن تخصصی است که تاکنون عملیاتی نشده است. با این حال، وزارت صمت از اتحادیههای صنفی خواسته است ضریب نرخ خدمات خود را بر اساس این «ارزش منطقهای» تعیین کنند؛ در حالی که این ارزشها در عمل موجود و اعلامشده نیستند.
همچنین تعرفههای فعلی اکثر اتحادیههای مشاورین املاک مربوط به اوایل دهه ۱۳۹۰ بوده و با هزینههای امروز ناشی از تورم، اجارههای سنگین و افزایش هزینههای جاری همخوانی ندارد. بنابراین ضروری است که نرخ حقالزحمه مشاورین املاک بهصورت عادلانه و بهروز تعدیل شود؛ چرا که تثبیت یا کاهش این نرخ اندک، که حتی نسبت به کشورهای همجوار پایینترین نرخ کارمزد (۳ تا ۶ درصد) را دارد، میتواند به کاهش شفافیت، افزایش معاملات غیررسمی و بروز مفاسد در بازار املاک منجر شود.
تنظیم قراردادهای ملکی توسط کافی نت ها ، چالشی برای امنیت حقوقی شهروندان است ، تداوم این روند را به عبارتی عدول از قانون و تداخل صنفی و سرانجام افزایش دعاوی حقوقی تمی دانید ؟
پدیدهای نگرانکننده دیگری که در حال گسترش است: ثبت قراردادهای املاک توسط کافی نت ها و افراد غیرمتخصص. کسانی که بدون دانش حقوقی، بدون پروانه صنفی و بدون آشنایی با اصول قرارداد نویسی یا بازار املاک، صرفاً با دسترسی به سامانهها، وارد این عرصه تخصصی شدهاند. این موضوع بزرگترین آسیب را به روند قانونی معاملات وارد میکند و بهطور مستقیم باعث تداخل صنفی، افزایش دعاوی حقوقی و بیاعتمادی مردم میشود.
قرارداد ملکی، کار سادهای نیست؛ پشت آن تجربه، شناخت، مسئولیت و تعهد نهفته است. وقتی افراد غیرمتخصص وارد این حوزه میشوند، امنیت معاملات مردم از بین میرود و شأن صنف مشاوران املاک زیر سؤال میرود
قانون «الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» قانون ارزشمندی است که اجرای صحیح آن نیازمند همکاری و همافزایی همه دستگاههاست.
ما مشاورین املاک تابع قانون ونظم اجتماعی و خواستار اجرای درست و منصفانهی آن هستیم، بهگونهای که ضمن تحقق اهداف قانونی، حقوق، شأن و معیشت فعالان این صنف نیز حفظ شود.
آقای حسینی شما می دانید اتاق اصناف یکی از بزرگترین پارلمان های بخش خصوصی ایران است و همواره دولت ها اتاق اصناف را بازویی بزرگ برای اقتصاد ایران می دانند به عنوان سوال پایانی اگر مسئله ناگفته ای دارید بفرمایید و در غیر اینصورت آیا بهتر نبود این کار بزرگ را دولت به اتاق اصناف واگذار می کرد ؛ چراکه اتاق اصناف ایران دارای جایگاه ای بسیار بزرگ ورفیع همراه دانش و تجربه ای بسیار گرانبها تا کنون برای دولت ها بوده است ؟
نکته بسیار مهمی را اشاره داشتید ، نقش و جایگاه اتاق اصناف در اقتصاد ایران بسیار ثاپیر گذار و غیر قابل کتمان است. با احترام و امید به فردایی روشنتر برای خانواده بزرگ صنف املاک ؛ در انتهای عرایض، نظر به جایگاه تولیگری اتاق اصناف ایران در هدایت و انتظام امور جامعهی صنفی، پیشنهاد میگردد کلیه سامانههای مورد نظر دستگاهها و نهادهای ذیربط، تحت اشراف و مدیریت آن اتاق محترم طراحی و راهاندازی گردد تا بدینوسیله ضمن رفع نابسامانیها و سردرگمیهای موجود، اجرای قوانین و مقررات در مسیر صحیح و منطبق با مصالح و مقتضیات صنفی سامان یابد.
۱۴۰۴/۰۹/۱۱ ۲۰:۱۵
